La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un concept fondamental dans le domaine de l'immobilier, particulièrement important pour les locations. La SHON représente la superficie habitable et les annexes d'un bien, et son calcul influence directement le loyer, la taxe foncière et la taxe d'habitation. Comprendre la SHON est crucial pour les propriétaires et les locataires afin de s'assurer que les obligations légales sont respectées et que les calculs de loyer et de taxes sont justes.
Déterminer les éléments à prendre en compte pour calculer la SHON
Surfaces inclues dans le calcul de la SHON
- Surfaces habitables: pièces principales (salon, chambres, cuisine), salles de bain, WC, etc.
- Surfaces annexes: balcons, loggias, terrasses, caves, greniers, etc.
- Surfaces non-habitables: garage, stationnement, etc.
Il est important de distinguer les surfaces privatives, appartenant à un seul propriétaire, des surfaces communes, partagées avec d'autres propriétaires (ex: hall d'entrée, ascenseur). Pour calculer la SHON d'un appartement, par exemple, il est nécessaire de tenir compte de la superficie privative et de la part de la SHON commune attribuée à l'appartement.
Surfaces exclues du calcul de la SHON
- Surfaces non closes ou non-habitables: sous-sol non aménagé, combles non aménagés, etc.
- Surfaces extérieures non couvertes: jardin, terrain, etc.
- Surfaces de circulation verticales: escalier, etc.
Par exemple, un sous-sol non aménagé n'est pas inclus dans la SHON, tandis qu'un garage aménagé en espace de stockage est inclus.
Méthodes de calcul de la SHON
Calcul simplifié par la formule
La formule standard de calcul de la SHON est : SHON = (Surface habitable + Surfaces annexes) x Coefficient d'occupation du sol .
Le coefficient d'occupation du sol varie en fonction de la nature du bien (maison individuelle, appartement, etc.), de la période de construction et de la zone géographique. Par exemple, pour une maison individuelle construite après 1948 dans une zone urbaine, le coefficient est généralement de 0,5. Pour un appartement dans un immeuble construit avant 1948, il peut être de 0,7.
Exemple :
Un appartement de 80 m² (surface habitable) avec un balcon de 10 m² (surface annexe) dans un immeuble construit après 1948 dans une zone urbaine aura une SHON de : (80 m² + 10 m²) x 0,5 = 45 m².
Calcul par plans et relevés
Une autre méthode consiste à mesurer les plans d'architecte ou les plans de construction. Il faut alors prendre en compte l'épaisseur des murs, des portes et des fenêtres, ainsi que les différents éléments architecturaux (balcons, terrasses, etc.).
Exemple :
Pour un appartement de 80 m² (surface habitable) avec un balcon de 10 m² (surface annexe) et des murs de 20 cm d'épaisseur, la SHON sera de : (80 m² + 10 m²) - (surface des murs x 2) = 90 m² - (surface des murs x 2).
Cette méthode est plus précise que la formule simplifiée, mais elle nécessite l'accès aux plans du bâtiment et une certaine expertise en mesure.
Utilisation des ressources en ligne
De nombreux sites internet et outils en ligne permettent de calculer la SHON. Ils offrent souvent des calculatrices simplifiées ou des guides complets. Cependant, il est important de vérifier la fiabilité de ces outils et de les utiliser avec prudence.
Avantages :
- Simplification du calcul.
- Disponibilité immédiate.
Inconvénients :
- Manque de précision.
- Risque d'erreurs.
Il est conseillé de comparer les résultats obtenus avec les différents outils et de consulter un professionnel en cas de doute.
Cas particuliers et exceptions
Calcul de la SHON pour les biens anciens
Les bâtiments construits avant 1948 sont soumis à des règles de calcul spécifiques. La prise en compte des surélévations, des extensions et des modifications apportées au fil du temps peut complexifier le calcul.
Par exemple, un immeuble construit avant 1948 avec une surélévation récente peut avoir un coefficient d'occupation du sol différent pour les parties anciennes et les parties nouvelles. Il est important de se renseigner sur les règles spécifiques applicables à chaque cas.
Calcul de la SHON pour les biens atypiques
Pour les bâtiments à double façade, les bâtiments en enfilade ou les bâtiments avec des formes complexes, des méthodes de calcul spécifiques sont nécessaires. Il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel pour une évaluation précise.
Par exemple, un loft avec une structure atypique peut nécessiter une méthode de calcul adaptée à sa configuration particulière.
Calcul de la SHON pour les biens en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, il existe une SHON privative pour chaque lot et une SHON commune pour les parties communes (ascenseurs, halls, etc.). Le calcul de la SHON privative est effectué de la même manière que pour un bien individuel. La SHON commune est généralement calculée par rapport à la surface totale du bâtiment.
Par exemple, pour un appartement de 80 m² (SHON privative) dans un immeuble de 1000 m² de SHON totale, la part de SHON commune attribuée à l'appartement sera de 8% (80 m² / 1000 m²). Cette part est généralement prise en compte pour le calcul de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
Implications pratiques de la SHON en location
Lien direct entre la SHON et le loyer
Le loyer d'un bien immobilier est souvent calculé en fonction de la SHON. Il existe différentes méthodes de calcul : loyer au m² (loyer par mètre carré de SHON), loyer forfaitaire (loyer fixé selon la SHON et d'autres critères).
Le propriétaire est tenu de respecter les obligations légales en matière de calcul du loyer. Il est important de vérifier les lois en vigueur et de se renseigner sur les pratiques locales. Le loyer doit être justifié par rapport à la SHON et à la valeur du bien.
Impact de la SHON sur la taxe foncière et la taxe d'habitation
La SHON influence le montant de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Plus la SHON est élevée, plus les taxes seront élevées. Les règles de calcul varient selon la nature du bien (résidentiel, commercial, etc.).
Par exemple, une maison de 150 m² de SHON sera soumise à une taxe foncière et une taxe d'habitation plus élevées qu'une maison de 100 m² de SHON. Il est important de tenir compte de la SHON lors de l'achat ou de la location d'un bien immobilier pour estimer les coûts liés aux taxes.
Importance de la SHON pour les travaux et les rénovations
La SHON est un élément important à prendre en compte lors de travaux ou de rénovations. Selon les règles en vigueur, certaines extensions ou surélévations peuvent être autorisées ou non. La SHON peut également influencer la valeur du bien immobilier et sa rentabilité locative.
Par exemple, une extension de 20 m² peut augmenter la SHON d'un bien immobilier, ce qui peut avoir un impact sur le loyer et les taxes. Il est important de se renseigner sur les règles locales et de consulter un architecte ou un professionnel du bâtiment avant d'entreprendre des travaux.
Comprendre le calcul de la SHON est essentiel pour les propriétaires et les locataires. Cette information permet de déterminer le loyer, les taxes et les possibilités de travaux. Il est important de se renseigner sur les règles spécifiques à votre situation et de consulter un professionnel en cas de besoin.